1、緒言

　　處于紅利期的房地產(chǎn)行業(yè)給主題公園帶來了近十年的高速發(fā)展歷程，如今主題公園行業(yè)迎來了一個使行業(yè)趨于更加穩(wěn)定的調(diào)整期。隨著旅游行業(yè)一系列政策法規(guī)的出臺(例如《國務院關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》、《文化和旅游部關(guān)于實施旅游服務質(zhì)量提升計劃的指導意見》等)，迪士尼、環(huán)球影城等國外優(yōu)秀品牌主題公園進入中國市場帶來的品質(zhì)沖擊，本土主題公園企業(yè)為保持長期發(fā)展而尋求盈利模式的突破。沒有過多資本的涌入，行業(yè)的發(fā)展再難“瘋狂不計成本”。這些現(xiàn)象無一不昭示主題公園行業(yè)發(fā)展的下一個十年必將是內(nèi)生發(fā)展、提質(zhì)增效的十年。

　　規(guī)劃建設管理在主題公園項目建設包括新景區(qū)開發(fā)及老景區(qū)質(zhì)量提升過程中處于排頭兵的位置，在市場調(diào)研和投資可行性研究分析階段，在項目策劃、規(guī)劃和設計，在材料、設備和施工單位管理，在施工質(zhì)量、施工工期和造價管理，在工程驗收和運營磨合、整改等各個階段起到主導的作用。主題公園項目規(guī)劃建設管理，是實現(xiàn)“功能、效果、成本、時間”四者動態(tài)平衡的過程，是在約定的時間內(nèi)，以合理的預算，完成滿足運營功能需求且視覺效果符合審美要求工程項目的過程。其中功能指的是以人為本，從運營出發(fā)，滿足游客游玩和消費體驗的各類需求;效果是基于景區(qū)屬于人造創(chuàng)意景點的特性而產(chǎn)生的特征強烈的形象展示;成本即工程造價或項目控制預算;時間則是對工期的把控。尤其在目前中國的休假制度下，時間是旅游項目非常重要的變量之一。

2、設計階段是項目成本控制重點

　　在主題公園建設項目中，規(guī)劃設計工作是前提，是所有工程項目的開端。規(guī)劃設計階段的工作一般分成項目策劃、總體規(guī)劃、概念設計、深化設計、擴初設計、施工圖設計等主要階段。對于全案項目來說，這個流程至少達到18個月以上。而根據(jù)我們的項目經(jīng)驗，在實操中，從項目提起，經(jīng)歷調(diào)研、分析、策劃、規(guī)劃到設計施工圖完成的時間占據(jù)整個項目開發(fā)建設時間的三分之二以上。

　　根據(jù)案例總結(jié)，主題公園建設項目設計成本占工程總成本一般是5%-10%，但設計工作對于工程造價的影響程度可以達到80%以上。縱觀近幾年國內(nèi)的主題公園建設項目，常常出現(xiàn)由于對功能的設計不科學，造成使用不方便， 由于設計管理不到位，缺乏統(tǒng)籌審圖，導致現(xiàn)場施工時，專業(yè)之間出現(xiàn)矛盾、沖突，造成工程實施中出現(xiàn)大量設計變更，需要耗費大量時間處理變更問題及走變更流程，同時也造成投資上較大浪費，大大提高工程造價且可能會導致工期延長。如果設計階段工作到位，招投標工作符合要求，施工階段的造價管理則會簡單許多。因此控制項目成本關(guān)鍵在于設計階段，想要有效的控制工程造價，要堅決地把控制重點轉(zhuǎn)到設計階段，以取得事半功倍的效果。

　　以下分別從規(guī)劃設計階段如何控制設計成本、如何控制工程建設成本進行討論。(工程階段成本控制不在文本討論范疇)

3、規(guī)劃設計階段有效控制規(guī)劃設計成本

3.1 充足前期分析，立項方可委托

　　在項目成立之前，需要做充分的調(diào)研準備。作為規(guī)劃設計部門，每年會接到大大小小很多項目需求，大到主題公園全案規(guī)劃項目，小到一個垃圾筒的設計，如果不加篩選直接進行委托設計，將耗費大量人工及無效率的設計費。因此合理甄選必要項目，根據(jù)重要緊急程度，先做前期調(diào)研分析策劃工作，編制可行性及策劃報告，確認項目后進行內(nèi)部立項。通過立項程序的項目方可進入委外設計流程。

3.2調(diào)研設計單位，合理進行委托

　　主題公園的規(guī)劃設計工作綜合性非常強，按專業(yè)可分為總體設計、主題包裝設計、建筑設計、市政設計、景觀設計、園林綠化設計、景觀照明設計、室內(nèi)裝飾設計、游樂設備設計、信息化系統(tǒng)設計、多媒體設計、演出專業(yè)設計、服裝設計等等多個設計門類。經(jīng)過多年的發(fā)展及行業(yè)成員的共同努力，踏入主題公園業(yè)界的專業(yè)設計公司越來越多，但很難有一家可以承擔上述所有的設計工作，主要還是得依靠建設甲方單位自己統(tǒng)籌協(xié)調(diào)或者由總包代理單位代甲方完成。根據(jù)項目實際情況，選擇專業(yè)性、有資質(zhì)、有經(jīng)驗的分項設計公司非常重要。很多案例經(jīng)驗表明，設計單位選擇不得當，會導致由于設計不當而引發(fā)的工程量增加、材料選用非成本最優(yōu)、設計時間延長導致時間及機會成本增加、設計錯誤導致工程返工、設計單位管理不當溝通成本增加等問題。

3.3嚴謹設計管理，規(guī)范設計合同

　　委托設計之初，需擬定設計任務書，盡可能全面、統(tǒng)籌考慮設計范圍及要求，將設計需求、設計成果，甚至文本打印份數(shù)、差旅次數(shù)予以明確。由設計單位根據(jù)設計任務書反饋設計建議書進行報價。經(jīng)商務談判或公司相應的委托設計程序確定設計單位并簽訂設計合同，將設計任務要求于設計合同中書面明確。如果有些尚未明確是否必須要做的設計內(nèi)容，可事先約定好設計費用或取費標準，待明確之后再簽訂補充協(xié)議。這樣可以防止一旦出現(xiàn)設計增項時，與設計單位就設計費進行扯皮，從而影響設計進度或控制不了設計成本的情況;也能夠避免產(chǎn)生因為增項而發(fā)生的再次設計談判的成本。此外，務必在設計合同中約定好雙方商定確認的設計進度，并明確延期賠償責任。設計費付款與設計進度、成果質(zhì)量等因素掛鉤。

　　在正式設計前，召開設計啟動會，將功能需求、設計注意事項、自身企業(yè)標準等提資要求準確提供給設計單位。設計過程中，設計管理人員做好運營需求方與設計方的橋梁作用，經(jīng)常與雙方進行有效技術(shù)交流，避免由于對運營部門意見的不了解而導致設計返工。設計管理人員按合同對設計的質(zhì)量與進度進行跟蹤。

3.4明確違約責任，預留設計尾款

　　違約責任是合同成立的必備條款之一。我們實際操作中，常在設計合同中設置如下條款：“設計人對設計文件出現(xiàn)的遺漏或錯誤負責修改或補充。由于設計人設計錯誤造成工程質(zhì)量事故損失，設計人除負責采取補救措施外，應免收受損失部分的設計費，并根據(jù)損失程度向發(fā)包人支付賠償金，賠償金數(shù)額由雙方商定“、”由于設計人原因，延誤了設計文件交付時間，每延誤一天，應減收該項目應收設計費的百分之X“等等。設計單位的選擇通常不能按最低價中標的方式，對于設計工作完成地很好，在工期緊張的情況下節(jié)省了設計時間和施工工期的設計單位可以在合同中約定一定的獎勵措施，但對于設計成果未按約定要求、成果提交時間一拖再拖、設計質(zhì)量差的設計單位，甚至由于其設計原因?qū)е鹿こ坛杀旧仙蚍倒?，則需要對設計單位進行追償。

　　一般情況下，設計深度至施工圖階段的設計合同會對設計費預留尾款，至工程竣工開業(yè)后再結(jié)清。這樣可以防止設計人員在施工過程中隨意變更或不到現(xiàn)場進行技術(shù)指導的情況，同時也可以迫使設計單位重視建設項目的成本控制。

3.5優(yōu)秀設計單位，建立長期合作

　　經(jīng)歷多次設計項目后，梳理與設計單位合作情況，建立設計管理部門設計供應商庫，對設計單位從專業(yè)性、合作性、以往案例、團隊資質(zhì)、收費檔次等方面進行評價，形成A、B、C不同等級。對于設計水平高、設計管理規(guī)范、相關(guān)案例經(jīng)驗豐富、溝通通暢、對于甲方要求反應度好的設計單位可以建立成長期合作關(guān)系，納入優(yōu)先級別。甚至建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，商定合作協(xié)議價，遇到同類設計項目發(fā)包時可省去商務談判成本，也可以得到優(yōu)惠的設計價格。

4、規(guī)劃設計階段有效控制工程建設成本

　　主題公園項目投資量大、回報周期慢已成為眾所周知的事實。由于其創(chuàng)意、娛樂、旅游、文化的綜合屬性致使其難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目那般形成固定的標準和范式。所以很多國內(nèi)主題公園項目的建設是摸著石頭過河，工程造價超預算的情況屢見不鮮。而事后分析突破原定預算原因絕大多數(shù)歸結(jié)為設計的問題，畢竟國內(nèi)施工人員一直追求的“理想”就是“按圖施工”。

4.1加強審圖管理，務必聯(lián)合審圖

　　施工圖紙是施工和驗收的主要依據(jù)，為充分領(lǐng)會設計特點和設計意圖，熟悉設計內(nèi)容，正確地按圖施工，明確工程質(zhì)量，避免返工浪費;同時，為減少圖紙的差錯，將圖紙中的質(zhì)量隱患與問題消滅在施工之前，使設計施工圖紙更符合施工現(xiàn)場具體要求，使工程各個專業(yè)之間不要出現(xiàn)“相互打架”，必須在工程開工前進行充分的設計技術(shù)交底和圖紙聯(lián)合會審工作。以下列舉圖紙會審需要關(guān)注的重點內(nèi)容：

　　(1)各專業(yè)施工圖的張數(shù)、編號與圖紙目錄是否相符，是否符合合同約定的施工圖設計成果清單要求。

　　(2)施工圖設計是否符合方案設計、擴初設計已審定的原則與標準，是否符合運營提資要求。

　　(3)施工圖設計相關(guān)尺寸是否符合相應規(guī)范要求、符合運營設備設施的尺寸要求。

　　(4)施工圖設計是否符合國家與部頒的有關(guān)規(guī)程、規(guī)范與標準。

　　(5)設計與施工主要技術(shù)方案是否能相適應，對現(xiàn)場條件有無特殊要求。

　　(6)圖紙表達深度和出圖范圍能否滿足施工要求。

　　(7)預制構(gòu)件、設備組件及現(xiàn)場加工要求能否符合現(xiàn)場施工的實際能力。

　　(8)各專業(yè)間、設備和系統(tǒng)施工圖設計之間是否協(xié)調(diào)。

　　(9)設計采用的新結(jié)構(gòu)、新材料、新設備、新工藝、新技術(shù)是否經(jīng)過鑒定與評審，實施有無困難，有無解決方案。

　　(10)施工圖之間無有錯、漏、碰、撞，尺寸之間有無矛盾。

　　(11)能否滿足生產(chǎn)運行安全、經(jīng)濟的要求和檢修、維護工作的需要。

　　(12)根據(jù)編制的施工量清單，核算造價是否在預算范圍內(nèi)。

　　通過聯(lián)合審圖工作，可以發(fā)現(xiàn)設計的缺漏項，可以找出專業(yè)間的矛盾，可以重新審視功能及效果，可以核算設計成果對應的造價是否滿足工程預算要求。此階段一旦發(fā)現(xiàn)工程成本有超預算的苗頭，可以通過減少非必要用量、尋找替換材料、優(yōu)化施工方案，甚至是優(yōu)化設計效果等方式將造價降低到可控范圍內(nèi)。審圖后的綜合意見反饋設計公司進行修改調(diào)整。正式施工前的設計變更成本遠遠低于施工過程中的設計變更。

4.2推行限額設計，源頭把控造價

　　趕工期、降品質(zhì)、圖紙細節(jié)設計缺失，忽視工程成本的問題常常在建設項目設計階段發(fā)生，著實令人苦惱。這既有設計人員水平的原因，也有行業(yè)處于非良性發(fā)展的原因，加之一些專項的設計費取費標準按照工程造價計算，更加導致設計方難以從建設方的角度考慮工程成本問題。根據(jù)情況，可以在設計任務書階段明確造價限額，要求設計公司依限額進行設計，并和設計費掛鉤。

　　實際操作過程中，主題公園類項目推行限額設計的較少，尤其是在概念、方案階段，這些階段更加提倡和鼓勵創(chuàng)意的發(fā)揮。但隨著行業(yè)的日漸成熟，加上造價控制的需求，一些對創(chuàng)意要求較低的專業(yè)設計將越來越多運用限額設計的手段。

4.3專業(yè)工程人員，參與設計階段

　　國內(nèi)主題公園行業(yè)的一個普遍現(xiàn)象是設計人員從事設計工作，施工方面的經(jīng)驗和知識儲備不足，對新技術(shù)、新工藝、新材料的了解不如施工現(xiàn)場人員，會造成設計與施工出現(xiàn)脫節(jié)現(xiàn)象。因此作為建設方設計管理部門很有必要將專業(yè)工程師納入到設計方案的評審、溝通過程中，一方面可以更好更專業(yè)地審核方案;另一方面也是讓工程師提前了解設計方案，理解設計思路與運營需求，以便后期的施工過程更加順暢;再者可以從實際工程實施、造價控制的角度對設計圖紙中材料用量、材料選擇進行建議。

5、結(jié)論

　　綜上所述，良好的項目管理，在規(guī)劃設計階段，就做好充足的前期分析(包括改造范圍、改造需求、改造標準、時間進度等)，確定項目后再開始委托設計，根據(jù)項目的情況，選擇合適的專業(yè)設計單位，在設計合同中明確設計范圍與任務。明確設計違約責任，預留設計費尾款到工程結(jié)束后支付。最重要的環(huán)節(jié)是必須要加強圖紙審查管理，組織專業(yè)工程師參與圖紙會審，通過會審，使設計圖紙在符合規(guī)范要求的基礎(chǔ)上，將功能、布局、裝飾等設計做到經(jīng)濟合理、安全可靠，使圖紙表達清楚、正確無誤。在圖紙審核過程中，一旦發(fā)現(xiàn)設計漏項、缺項，可以立即補充，發(fā)現(xiàn)材料用量過大、材料選擇不合適，可以通過技術(shù)論證修改方案。如果設計階段管控工作到位，招投標工作符合要求，施工階段對工程變更、現(xiàn)場簽證嚴格控制，避免不合理的現(xiàn)場簽證發(fā)生，將能達到很好的成本控制效果。

本文轉(zhuǎn)自中國游樂，作者：楊媛媛;如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除。